Loueur de meublé non professionnel
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La location meublée non professionnelle (ou LMNP) est, en France, un régime parahôtellerie, défini par l'article 155 IV du code général des impôts. Il permet de proposer des services de location saisonnière, courte ou longue durée.
Au-delà de certains seuils, le régime de location meublée professionnelle s'applique.
Dispositifs existants[modifier | modifier le code]
En France, la location meublée non professionnelle permet de louer un bien immobilier, neuf ou ancien, en location longue durée ou location saisonnière à destination des touristes de passage ou de la clientèle d'affaires.
Les biens immobiliers qui entrent dans la définition de meublé sont :
- Les locaux d'habitation meublés,
- Les résidences hôtelières, de tourisme, les chambres d'hôtes et gîtes ruraux,
- Les maisons de retraite, résidences de services.
L'investissement en résidence services seniors, notamment avec le dispositif Censi-Bouvard, peut également convenir à des propriétaires souhaitant investir dans un logement neuf. Les logements sont alors loués meublés et l'investisseur signe un bail commercial de 9 ans au minimum avec l'exploitant de la résidence-service[1].
Conditions[modifier | modifier le code]
Le bien loué doit être considéré comme meublé conformément au décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d'un logement meublé[2].
Législation applicable[modifier | modifier le code]
Le statut de LMNP est défini par l'article 155 IV du code général des impôts.
Régime fiscal[modifier | modifier le code]
Les revenus de la LMNP sont soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu, ils doivent être déclarés en bénéfices industriels et commerciaux (BIC)[3]. Il existe deux régimes fiscaux, le régime forfaitaire, appelé micro BIC et le régime réel[4].
Régime micro BIC[modifier | modifier le code]
La LMNP relève, par défaut, du régime du micro BIC si son chiffre d'affaires annuels est inférieur à 32 600 € (en 2012). L’abattement forfaitaire représentatif des charges est de 50 % des recettes[3].
Par exception, la LMNP de gîte rural, meublé de tourisme ou chambre d'hôtes relève de droit du régime des microentreprises si ses recettes annuelles sont inférieures à 81 500 € (en 2012). L’abattement forfaitaire représentatif des charges est de 71 % des recettes[3]. Le régime micro BIC permet une simplicité de gestion et de calcul de l'imposition des BIC à l'impôt sur le revenu.
Régime réel[modifier | modifier le code]
Le régime réel est obligatoire pour la LMNP dépassant les seuils du régime micro BIC. Le régime réel est possible sur option[5].
Le régime réel permet de déduire les charges réelles, notamment l'amortissement comptable du bien loué [6] et les intérêts des emprunts finançant son acquisition[7].
De manière générale, il est possible de déduire toutes les charges engagées dans l'intérêt de la location.
Le régime fiscal réel est souvent plus intéressant fiscalement pour un propriétaire, que le régime micro BIC, car les charges réelles sont souvent supérieures à l'abattement forfaitaire du fait de la possibilité, dans le régime réel, de calculer un amortissement de l'immeuble déductible des loyers encaissés[8]. L'amortissement est un principe comptable qui permet de tenir compte du vieillissement d'un actif et de son besoin d'entretien. La dotation aux amortissements comprend alors le coût d'achat du bien proprement dit (moins le prix du terrain, non amortissable), les meubles, les droits de mutation et frais de notaire, et la commission de l'agence immobilière le cas échéant. En immobilier, la durée d'amortissement résulte d'une moyenne des durées d'amortissements des différentes composantes de l'immobilier (gros œuvre, second œuvre...).
La location meublée en LMNP s'avère souvent plus rentable que la location nue[8].
Location en meublé professionnel (LMP)[modifier | modifier le code]
Le seuil pour la location meublée professionnelle sont les suivantes :
- Le loueur doit être inscrit au Registre du commerce et des sociétés (RCS).
- Le loueur de meublé non professionnel doit percevoir des recettes (loyers + charges locatives) inférieures à 23 000 euros de revenus locatifs par an, au-dessus, le statut fiscal du LMNP bascule automatiquement vers celui de la LMP.
- Le loueur doit percevoir des recettes supérieures aux autres revenus professionnels de son foyer fiscal.
Un loueur qui vérifie les précédentes conditions ne peut pas prétendre au régime LMNP.
Notes et références[modifier | modifier le code]
Notes[modifier | modifier le code]
Références[modifier | modifier le code]
- Direction générale des Finances publiques, « Les locations meublées »
, sur impots.gouv.fr, (consulté le )
- Me FACCHINI, « Le statut LMNP, conditions et fiscalité », sur facchini-avocat.com (consulté le )
- Direction de l'information légale et administrative, « Impôt sur le revenu - Revenus d'une location meublée » , sur Service-public.fr, (consulté le )
- Direction générale des Finances publiques, « Les régimes d'imposition » , sur impots.gouv.fr (consulté le )
- L’option est à formuler, au plus tard, à la date de dépôt de la première déclaration de revenu pour les entreprises nouvelles, c'est-à-dire avant le 30 avril de l’année suivant la création de l’entreprise. Pour une entreprise existante, la demande doit être formulée avant le 1er février de l’année concernée.
- le terrain n'est pas amortissable
- Johann Corric, « Loi de finances 2022 et location meublée : quelles nouveautés ? » , sur Le Revenu, (consulté le )
- « Immobilier locatif : le meublé est-il toujours plus rentable ? » , sur Les Échos, (consulté le )
