Utilisateur:Touchatou/Logement

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Compte du logement[modifier | modifier le code]

En France, le compte du logement est un compte satellite annuel, articulé avec le cadre central de la comptabilité nationale, concernant les logements et les services de logement ainsi que les biens et services connexes qui sont partie prenante de la dépense totale de logement.

Le compte du logement inclut :

  • Les données sur le parc de logements
  • Le compte de production et de dépenses de services de logement
  • Le compte d'investissement en logement
  • Le compte des aides et des prélèvements
  • Le compte des locaux d'hébergement.

Le compte met l'accent sur la production et la consommation de services de logement, avec les flux physiques et monétaires entre agents économiques qui y sont associés. Il couvre également

  • les biens et services connexes qui font partie de la dépense totale de logement,
  • les investissements nécessaires à la production de services de logement, et leur financement, et
  • les stocks et leur variations.

Pour les logements ordinaires, les comptes sont désagrégés selon le type de relations entre :

  • le propriétaire du logement,
  • le producteur de services de logement, souvent également propriétaire, mais qui peut être l'usufruitier occupant ou le bailleur du logement d'un nu-propriétaire
  • le consommateur de services de logement (propriétaire occupant, usufruitier, locataire ou logé gratuitement).

En raison de limitations des données statistiques, les résidences secondaires sont isolées et constituent une filière à part entière. Les logements occasionnels y sont inclus en raison de la difficulté de distinguer les deux filières.

Les logements vacants, qui ne produisent pas de services réels de logement constituent une filière séparée.

Les locaux d'hébergement sont également traités comme une filière distinctes, mais n'apparaissent pas dans certains comptes en raison de l'absence de données.

Les filières retenues sont ainsi :

A. Filières de logements ordinaires :
I. Résidences principales :
1. Propriétaires occupants
1.1 accédants
1.2 non-accédants
2. Propriétaires bailleurs
2.1 personnes physiques
2.2 bailleurs d’HLM
2.3 autres bailleurs sociaux
2.4 autres personnes morales
II. Résidences secondaires et logements occasionnels
III. Logements vacants
B. Locaux d’hébergement

De plus, les comptes distinguent, pour les trois types de logements ordinaires (résidences principales, résidences secondaires & logements occasionnels, et logements vacants), les logements individuels et les logements collectifs.

Les données sur le parc de logements[modifier | modifier le code]

Ces comptes concernent des données physiques qui ne font pas partie du cadre central de la comptabilité nationale. Le parc de logements au milieu d'une année[1] est estimé comme :

  • le parc au milieu de l'année précédente
  • + les constructions neuves
  • + les éclatements (séparation d'un logement pour en former deux ou plusieurs)
  • + les affectations (transformation d'un local non résidentiel en logement)
  • - les démolitions (destructions)
  • - les fusions (réunion de deux ou plusieurs logements pour en former un seul)
  • - les désaffectations (transformation d'un logement en local à usage autre qu’habitation).

Seuls les flux annuels de constructions neuves sont publiés.

Les comptes 50 et 51 donnent le stock (nombre) de logements ordinaires en milieu d'année :

  • Propriétaires occupants (1) accédant et (2) non-accédant
  • Locataires (1) de personnes physiques, (2) de HLM, (3) d'autres bailleurs sociaux et (4) d'autres personnes morales

Toutes ces données distinguent également les logements (1) individuels et (2) collectifs et sont disponibles séparément pour (1) la France métropolitaine et (2) les départements d'Outre-mer.

Le compte 52 donne le nombre de lits pour cinq types de locaux d’hébergement.

Le compte de dépense nationale en logement[modifier | modifier le code]

Ce compte regroupe les différents postes de dépenses en logement détaillés dans comptes subséquents :

  • 1. Consommation de biens et services spécifiques au secteur du logement : principalement les loyers imputés des propriétaires occupants, les loyers réels et les dépenses d'énergie.
  • 2. Formation de capital en biens et services spécifiques : acquisitions nettes de logements neufs (hors terrains d'assise), travaux importants, frais et droits liés
  • 3. Autres investissements des producteurs : en produits non spécifiques au logement, et en acquisitions nettes de terrains d'assise de logements (lesquels ne sont pas inclus dans la FBCF)
  • 4. Transferts spécifiques au domaine du logement.

L'agent qui finance une dépense (le « financeur ») est le plus souvent également le bénéficiaire, mais ce n'est pas toujours le cas. Le compte inclut ainsi deux tableaux :

  • Tableau 10 : La dépense nationale en logements selon les bénéficiaires
  • Tableau 11 : La dépense nationale en logements selon les financeurs

Le compte de production et de dépenses de services de logement[modifier | modifier le code]

Ce compte retrace d'abord dans le tableau 20 : « Consommation associée au service de logement » l'ensemble des dépenses courantes relatives au logement.

  • Le principal poste (151 milliards d'euros en 2010) est celui des loyers fictifs que les propriétaires occupants « paient » en tant que locataires virtuels au propriétaire du logement, c'est-à-dire eux-mêmes[2].
  • Le second poste (63 milliards d'euros en 2010) est celui des loyers payés par les « vrais » locataires[3].
  • Le troisième poste (50 milliards d'euros en 2010) est celui des dépenses en énergie.
  • Le compte inclut également les redevances pour les personnes logées dans des locaux d’hébergement (11 milliards d'euros en 2010), les petits travaux, etc.

Le tableau 21-22 : « Compte des producteurs de service de logement » reprend, pour chaque filière :

  • les ressources des producteurs de services de logement - principalement les loyers fictifs et imputés et les redevances
  • les charges auxquelles les propriétaires doivent faire face : intérêts des emprunts sur les crédits immobiliers, impôts et taxes (autres que la TVA), frais de personnel (par exemple, d'immeubles), services extérieurs, etc.
  • le résultat brut de chaque filière (ressources moins charges).

Le compte d'investissement en logement[modifier | modifier le code]

Le tableau 23 : « Les acquisitions de logements et de travaux » retrace, pour chaque filière:

  • les acquisitions de logements neufs, distinguant à la fois (1) les bâtiments hors terrain et les terrains d'assise et (2) les logements construits à l'initiative de l'acquéreur (autoconstruction) et les logements achetés à des promoteurs ; les frais et les droits de mutation relatifs à ces acquisitions ne sont pas désagrégés.
  • les travaux d'amélioration et de gros entretien sur immeubles existants
  • les acquisitions de « logements d'occasion » (communément appels logements anciens), avec une distinction ente bâtiments hors terrain et les terrains d'assise, les frais et les droits de mutation relatifs à ces acquisitions.

Le tableau 24 : « Financement des acquisitions de logements et de travaux » reprend, pour chaque filière, le total des dépenses pour logements neufs, le total des travaux importants et le total des dépenses en logements d'occasion. Chaque poste est désagrégé selon le mode de financement: (1) fonds propres, (2) aides, (3) emprunts aidés, (4) emprunts non aidés.

Tableau 25 : Financement des dépenses en capital


Le compte des aides et des prélèvements[modifier | modifier le code]

Tableau 30 : Les aides au logement

31 & 32 - Les aides publiques et les prélèvements:

Tableau 311 : Aides effectives au logement : versements des financeurs
Tableau 312 : Aides effectives au logement : versements des financeurs selon la filière bénéficiaire
Tableau 313 : Ventilation des aides aux producteurs du service de logement selon leur objet
Tableau 314 : Montant des avantages conférés aux bénéficiaires des aides au logement
Tableau 315 : Avantages conférés aux bénéficiaires des aides au logement : ventilation par filière
Tableau 321 : Évolution des prélèvements fiscaux relatifs au logement

34 - Les aides personnelles : répartition et évolution

Tableau 341 : Nombre de bénéficiaires
Tableau 342 : Montants
Tableau 343 : Montants mensuels moyens

40 - Les circuits de financement

Tableau 40 : Le Livret A
Tableau 41 : Le Livret bleu
Tableau 42 : Épargne – Logement
Tableau 43 : Participation des employeurs à l’effort de construction


Construction neuve[modifier | modifier le code]

Mérite un article ?


Domicile (ou résidence?)[modifier | modifier le code]

L'article Domicile existe mais ne concerne que le droit.

Les principes et recommandations des Nations Unies concernant les recensements de la population et des logements définissent le « domicile habituel » (ou « lieu de résidence habituel ») aux fins du recensement comme « le lieu où la personne recensée vit au moment du recensement et depuis quelque temps et où elle a l’intention de rester pendant quelque temps ».

Dans la plupart des cas, la détermination du domicile habituel ne pose pas de problèmes. Quand la personne a déménagé, les nations Unies recommandent de considérer la durée de résidence sans compter les absences temporaires pendant des vacances ou des missions de travail, et de choisir l'un des deux critères suivants:

  • Critère a : Le lieu où la personne recensée a vécu continuellement la plupart du temps au cours des 12 derniers mois (autrement dit, au moins six mois et un jour), ou bien où cette personne a l’intention de vivre pendant au moins six mois;
  • Critère b : Le lieu où la personne recensée a vécu continuellement au moins au cours des 12 derniers mois, ou bien où cette personne a l’intention de vivre pendant au moins 12 mois[4].

La détermination du domicile habituel peut être délicate dans des cas particuliers :

  • les étudiants qui sont pensionnaires ou vivent loin de leur famille dans des foyers d’étudiants ;
  • les personnes qui travaillent loin de chez elles :
  • celles qui passent la semaine de travail à proximité de leur lieu travail et les fins de semaine et les vacances là où vit leur famille ;
  • celles qui se déplacent très souvent d’un lieu de travail à un autre : marchands ambulants, chauffeurs routiers, consultants employés pour des périodes de courte durée, etc. ;
  • celles qui sont affectées pour de longues périodes ou à titre semi-permanent dans des lieux loin de leur famille[5].

Le « domicile habituel » est souvent identique au « domicile légal », lieu où la personne considérée réside sur la base du système de droit qui s’y applique. Mais, pour le recensement d'un lieu donné, il est recommandé de dénombrer soit toutes les personnes présentes en ce lieu la nuit du recensement, soit toutes les personnes ayant leur domicile habituel en ce lieu la nuit du recensement, quel que soit leur domicile légal[6].

Dans certains pays (Chine, Vietnam, Russie...) on parle de « population flottante », désignant les personnes qui ont leur domicile habituel dans une zone sans qu’il s’agisse de leur domicile légal. Cette population dépend de l législation du pays ; elle peut donc concerner les habitants des campagnes qui sont venus vivre en ville pour y travailler mais ne se conforment pas aux règles permettant de le faire, mais aussi les personnes qui habitent en zone urbaine mais habitent officiellement ailleurs dans le pays[7].

Enquête sur le parc locatif social[modifier | modifier le code]

En France, l’enquête sur le parc locatif social (EPLS) était une enquête annuelle conduite de 1987 à 2010 auprès des organismes de HLM, des sociétés d'économie mixte (SEM) et autres agents du parc locatif social.

Les données étaient collectées sur tous les logements locatifs dont les organismes enquêtés étaient propriétaires ou gestionnaires, que le propriétaire soit ou non un bailleur social. Par exemple, les données couvraient les logements conventionnés appartenant à une commune ou un particulier, gérés par un organisme répondant à l’enquête. Mais l'enquête ne couvrait pas la totalité des logements non conventionnés à l’allocation personnalisée au logement (APL) dont les SEM étaient propriétaires ou gestionnaires.

En 2011, le répertoire des logements locatifs des bailleurs sociaux (RPLS) a pris la succession de l'EPLS. En raison des différences de champs, les données EPLS jusqu'au 1er janvier 201O ne sont pas directement comparables à celles du RPLS disponibles à partir de 2011.

Habitat collectif[modifier | modifier le code]

Ou locaux d'habitation collective.

L'article existe.

Habitation[modifier | modifier le code]

... mais aussi de résidence, et même de domicile.

On utilisait parfois dans le passé l'expression « habitation animale »[8] mais pratiquement jamais l'expression « logement animal ».


  • Frey, Jean-Pierre (2002). « Formes du logement et mots de la maison ». In Dictionnaire critique de l’habitat et du logement, sous la dir. de Marion Segaud, Jacques Brun et Jean-Claude Driant, p. 186-191. Paris : Armand Colin.
  • Paquot, Thierry (2007) « Introduction. Habitat, habitation, habiter, précisions sur trois termes parents ». In Paquot, Lussault & Yunès, eds. (2007).
  • Paquot, Thierry; Lussault, Michel et Younés, Chris, eds. « Habiter, le propre de l'humain. Villes, territoires et philosophie » La Découverte, 2007, 390 pp. ISBN : 9782707153203

Habitation (Antilles)[modifier | modifier le code]

Le terme « habitation » possède deux significations aux Antilles. Comme dans tous les pays francophones, c'est un terme presque équivalent à « logement ». Mais c'est aussi une ancienne exploitation agricole, le plus souvent sucrière. (habitation).

  • Bégot, Danielle. « Les habitations-sucreries du littoral guadeloupéen et leur évolution ». Caribena, 1991, 1 :149-190.
« L'habitation c'est un lieu de vie (la maison du maître, les logements des employés libres et les cases des esclaves) c'est un lieu d'agriculture (les champs de canne à sucre) et un lieu de production industrielle. La sucrerie est une industrie lourde, tout d'abord animée par les moulins à l'eau et rapidement par de spectaculaires machines à vapeur. »
  • Le Roux, Yannick, Auger, Réginald, Cazelles, Nathalie. « Les jésuites et l’esclavage Loyola : l’habitation des jésuites de Rémire en Guyane française ». Québec : Presses de l’Université du Québec, 2009.
  • Richard, Gérard. L’Habitation caféière « La Grivelière » à Vieux Habitants, Guadeloupe. Communication au Congrès National des Sociétés Historiques et Scientifiques Antilles Guyane, 1998, Fort-de-France, Martinique.

Hébergement touristique[modifier | modifier le code]

L'article existe.

En France, l'Insee entend par hébergement touristique toute installation qui, régulièrement ou occasionnellement, pourvoit à l'hébergement de touristes comme les hôtels, campings, hébergement en meublés de courte durée, résidences de tourisme, centres de villégiatures, centres de vacances pour enfants et adolescents, auberges de jeunesse et refuges...)[9].

D'après le Memento du tourisme 2009, il y avait en 2009 223 000 hébergements touristiques classés, c'est-à-dire conformes aux dispositions réglementaires en France, avec 3 020 000 lits touristiques :

  • hôtels de tourisme : 17 500 pour 1 220 000 lits
  • campings : 7 900 pour 2 800 000 lits
  • meublés de tourisme[10] : 164 000 pour 737 000 lits
  • chambres d'hôtes : 38 000 pour 75 000 lits
  • résidences de tourisme et hébergements assimilés : 1 800 pour 626 000 lits
  • villages de vacances et maisons familiales : 1 400 pour 326 000 lits
  • auberges de jeunesse, centres de séjour et sportifs : 300 pour 45 000 lits[11].


  • Miquel, Françoise ; Mougey, Jacques et Ribière, Georges (02-2010) « La réhabilitation de l'immobilier de loisirs en France ». Ministère de l’écologie, de l’énergie, du développement durable et de la mer, Ministère de l’espace rural et de l’aménagement du territoire, Secrétariat d’État chargé du commerce, de l’artisanat, des PME, du tourisme et des services et de la consommation, février 2010, 53 pp.


Immeuble collectif[modifier | modifier le code]

En France, l'Insee définit un immeuble collectif comme un bâtiment qui comprend au moins deux logements. Certains bâtiments comportent plusieurs cages d'escalier. Au recensement, par convention, chaque cage détermine un immeuble. Par contre, dans l'enquête logement, l'immeuble correspond à l'ensemble du bâtiment[12].

Les logements appartenant à un « immeuble collectif » sont appelés « logements collectifs », terme ambigu qui peut évoquer un logement unique où résident plusieurs ménages.

Distribution des immeubles collectifs par nombre de logements[modifier | modifier le code]

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Indice des prix des logements[modifier | modifier le code]

Eurostat "Housing price statistics - house price index"

Définition, sources, etc.[modifier | modifier le code]

[[en:House_price_index++ (USA, UK, Ireland, Canada) Méthodologies. Moyennes, méthode des ventes répétées, SPAR, méthodes hédoniques. etc. Prix d'acquisition des logements, hors frais annexes ? Taxes.

Indice des prix des logements par pays[modifier | modifier le code]

Afrique du Sud[modifier | modifier le code]

Allemagne[modifier | modifier le code]

Avant 2004, l'Association allemande des agents immobiliers RDM (Ring Deutscher Makler) et l'Association des agents immobiliers allemands VDM (Verband Deutscher Makler) produisaient des « Revues des prix de l'immobilier » (Immobilienpreisspiegel) qui étaient des données de valeurs unitaires et non de prix. En 2004, la RDM et la VDM fusionnaient pour former l'Association allemande de l'immobilier IVD (Immobilienverband Deutschland) qui continuait à produire les « Revues des prix » (Wohnimmobilienpreisspiegel) sur des logements typiques dans près de 300 villes.

Les indices de la Deutsche Bundesbank et les données de BulwienGesa AG[modifier | modifier le code]

Dès la fin des années 1980, la Bundesbank utilisait les données de la RDM pour calculer des indicateurs de prix des appartements et des maisons « de qualité moyenne » dans 50 villes de l'Allemagne de l'ouest et en dériver un indicateur de prix pour la RFA. Ces données plutôt grossières n'ont jamais été publiées[13].

Tous les ans, le bureau d'études immobilières BulwienGesa AG effectuait une enquête auprès de ses agents, leur demandant d'estimer le loyer et le prix d'achat de divers types de biens immobiliers résidentiels ou commerciaux. Ces estimations étaient affinées à l'aide de données d'origines diverses (constructeurs, organismes de prêts, etc.) et agrégées pour produire des indices urbains publiés dans la rapport "Immobilienindex”.

À partir de 1995, la Bundesbank commença à utiliser les données de BulwienGesa pour des maison et des appartements types, neufs et anciens, de 60 villes (50 à l'ouest, 10 à l'est). En 2006, les données provenaient de de 125 villes (100 à l'ouest, 25 à l'est). Ces données étaient agrégées pour donner des indices pour les zones urbaines. Au début, ces données n'étaient pas publiées[14].

Les indices de la Banque des règlements internationaux[modifier | modifier le code]

De son côté, au cours des années 1990, la Banque des règlements internationaux (BRI) calculait un « indice de prix » annuel qui n'était qu'une moyenne non pondérée de « prix » d'appartements-types calculées par la RDM pour quatre villes. Cet indice étant le seul disponible, il était utilisé par tous les analystes de l'économie allemande : Commission européenne, OCDE, banques, etc. A partir du milieu des années 1990, cet indice commença à diverger fortement avec ceux de la Bundesbank.

En Allemagne, des prix moyens sont publiés par Gewos GmbH, sur la base d’informations fournies par les géomètres experts.

Les indices de Verband Deutscher Pfandbriefbanken (VDP)[modifier | modifier le code]

Les indices Hypoport AG ??[modifier | modifier le code]

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Sources:

Canada[modifier | modifier le code]

En 2013, deux familles d’indices des prix des logements étaient disponibles au Canada :

  • Les indices des prix des logements neufs - IPLN (New House Price Index - NHPI) de Statistique Canada
  • Les indices de prix de maison Teranet – Banque Nationale MC (Teranet-National Bank Composite House Price Index ™)

A ces indices, on peut ajouter

  • Les indices des prix des propriétés MLS®, mesures de prix moyens des logements calculés par l’association canadienne de l’immeuble
  • Les indices de prix obtenus à partir de l'enquête sur les prix des logements au Canada de Royal LePage.

Les indices des prix des logements neufs de Statistique Canada[modifier | modifier le code]

L'indice des prix des logements neufs (IPLN), base 2007 mesure les variations dans le temps des prix de vente par les entrepreneurs des maisons résidentielles neuves, lorsque les spécifications détaillées demeurent les mêmes pendant deux périodes consécutives. Cette série mensuelle publiée par Statistique Canada concerne uniquement 21 régions métropolitaines. Les prix recueillis auprès des entrepreneurs (constructeurs) et compris dans l'indice sont les prix de vente sur le marché, tels que convenus par l'entrepreneur et l'acheteur au moment de la signature du contrat, moins les taxes sur la valeur ajoutée, telles que la taxe fédérale sur les produits et services (TPS) ou la taxe de vente harmonisée (TVH). L’enquête recueille aussi des renseignements détaillés décrivant les caractéristiques matérielles et non matérielles de chaque maison modèle, et des estimations des entrepreneurs de la valeur des terrains, au prix courant du marché. Les prix déclarés sont corrigés pour tenir compte des changements dans la qualité de la structure et du terrain, de sorte que l’IPLN tente de mesurer les changements réels de prix au fil du temps pour des logements identiques, au cours de périodes consécutives.

L'indice est décomposé en deux sous-indices :

  • l'indice de prix des terrains à partir du recueil des estimations du coût courant du terrain par les entrepreneurs ;
  • l'indice des prix des maisons (prix de vente total moins prix du terrain)[15].

La principale limitation de ces indices est qu'ils ne concernent que les maisons neuves et excluent les appartements. De plus, il s'agit de « maisons modèles », qui sont le plus souvent construites sur les nouveaux terrains constructibles en banlieue, beaucoup plus rarement en ville. En particulier, les indices des prix des terrains reflètent peu l'inflation des prix des terrains urbains[16].

Les indices de prix de maison Teranet – Banque Nationale MC[modifier | modifier le code]

Il s'agit d'un indice obtenu par la « méthode des ventes répétées » qui ne concerne que les habitations unifamiliales (appartements et maisons) qui ont été vendues au moins deux fois. Sont exclues les transactions pour lesquelles les prix pourraient ne pas être comparables : transferts de propriété entre membres d'une même famille, transformation d’un bâtiment en logement, rénovations complètes ... [17]

Les données sont obtenues des bureaux d’enregistrement foncier (bureaux du cadastre). Les variations de prix entre deux ventes successives sont ajustées pour prendre en copte les changements connus de la qualité des logements (rénovation, agrandissement, etc.). Mais la dépréciation nette des bâtiments est supposée nulle[18].

A son lancement, en décembre 2008, les indices couvraient six régions métropolitaines (Ottawa-Gatineau, Toronto, Calgary, Vancouver, Montréal et Halifax), auxquelles se sont jointes cinq autres (Edmonton, Hamilton, Québec, Victoria et Winnipeg[19]. L'indice national est une moyenne pondérée des onze régions.

L’indice des prix des propriétés MLS® de l’association canadienne de l’immeuble[modifier | modifier le code]

L’association canadienne de l’immeuble (Canadian Real Estate Association) calcule des prix moyen des logements vendus au travers du système Multiple Listing Service (MLS) des agents immobiliers, soit plus de la moitié des reventes de logements au Canada. Les données sont disponibles pour 15 marchés urbains, les provinces, deux territoires et au niveau national. Aucune correction pour les variations de qualité ni pour les changements dans la composition des logements vendus : il ne s’agit que de moyennes arithmétiques simples (indices de valeur unitaire) et non de véritables indices de prix. Depuis 2006 l’indice national est une moyenne pondérée par la répartition du stock de logements – tous types confondus - entre les marchés. Mais ces « indices des prix des propriétés » (IPP MLS) ont l’avantage d’être disponibles très rapidement, deux semaines après la fin de chaque mois[20].

L'enquête sur les prix des logements au Canada de Royal LePage[modifier | modifier le code]

Les prix de revente des logements – Royal Lepage sont des moyennes pondérées des prix de sept types de logements au Canada : bungalows individuels, trois catégories de maisons individuelles à deux étages de catégorie (standard, luxe, senior executive), deux types d’appartement (standard et luxe) et maison urbaine (townhouse). Les données proviennent de l'enquête sur le prix des maisons de Royal LePage, une entreprise immobilière à laquelle sont associés plus de 14 500 courtiers. Les calculs sont effectués par la Banque du Canada. Chaque type de logement est défini par plusieurs caractéristiques : superficie, nombre de chambres, nombre de salles de bain, type de garage, distance au centre-ville, etc. [21].

Comparaison des indices[modifier | modifier le code]

Une comparaison des deux indices de prix et des deux indices de prix moyens sur la période février 1999 – mars 2010 montre que l’IPLN a eu la croissance la plus faible, les autres indices – en particulier les indices de prix moyens, reflétant à des degrés divers à la fois la hausse des prix et l’amélioration de la qualité des logements. Mais une partie de la faible hausse de l’IPLN peut être die au fait que les nouveaux logements sont construits de plus en plus loin des centre villes[22].

Sources:

« A propos de l’IPP », http://indicedesprixdesproprietes.ca/hpi_about_fr.html

Colombie[modifier | modifier le code]

Sources:

États-Unis[modifier | modifier le code]

L'indice de prix le plus connu est probablement le Standard and Poor's/Case-Shiller (SPCS) Home Price. +++

Par ailleurs, l’indice OFHEO (Office of Federal Housing Enterprise Oversight) est fondé sur les prêts hypothécaires émis ou garantis par les deux principaux acteurs du refinancement des crédits hypothécaires aux États-Unis, Fannie Mae et Freddie Mac. Il s’agit d’un indice dit de “ventes répétées” témoignant de l’évolution des prix des mêmes logements entre deux périodes. Il est fondé pour un tiers sur des prix de vente effectifs et pour les deux autres tiers sur des évaluations de prix. Mais cet indice ne reflète pas l’évolution éventuelle de la qualité desdits logements.

Pour le logement neuf, un indice hédonique à qualité constante des logements est publié par le Bureau du Recensement du Département du Commerce (le « constant quality new home price »). La méthode employée est de même nature que celle mise en œuvre en France par l’INSEE pour l’élaboration de l’indice Notaires-INSEE du prix des logements anciens »[23].

Aux États-Unis, des prix médians sont publiés mensuellement, par les professionnels (National Association of Realtors) pour les logements existants et par les autorités publiques pour les logements neufs.

France[modifier | modifier le code]

Indices Insee des prix des logements anciens[modifier | modifier le code]

Le champ couvre toutes les transactions

  • de gré à gré (hors donations, viagers et héritages)
  • entre personnes physiques (avec ou sans intermédiaire), excluant les ventes et acquisitions effectuées par des professionnels de l'immobilier,
  • portant sur un logement (destiné à un usage strict d’habitation), à l'exclusion des biens non standard (chambres, lofts, ateliers, châteaux)
  • ancien au sens fiscal du terme, c'est-à-dire construit depuis plus de 5 ans ou ayant déjà fait l'objet d'une mutation),
  • en pleine propriété et libre d'occupation (ou occupé par le vendeur) au moment de la vente
  • réalisées en France métropolitaine, à l'exclusion des départements d'outre-mer.

Les données proviennent :

  • en Ile-de-France de la base BIEN (Base d’Informations Économiques Notariales) gérée par PNS (Paris Notaires Services)
  • en province, de la base Perval des Notaires de France.

Le valeur de transaction retenue est le prix net vendeur, hors droits de mutation, frais de notaire et commission d'agence. Au moyen de modèles économétriques, on estime pour chaque trimestre le prix de « biens de référence » (maison, appartement) dans environ 300 zones élémentaires de France métropolitaine « au sein desquelles les évolutions de prix peuvent être considérées comme homogènes ».

Entre 1998 et 2001, les biens de référence en province étaient :

  • Appartement : trois pièces, rez-de-chaussée, surface par pièce moyenne[24], sans parking ni cave ni terrasse ou balcon, une salle de bains, construit entre 1948 et 1969, en bon état, vendu au 4ème trimestre 1998.
  • Maison : quatre pièces, deux niveaux, époque de construction inconnue, un garage, une salle de bains, état du bien inconnu, présence d’un sous-sol, vendue au 4ème trimestre 1998.

En Île-de-France, ni l’état du bien, ni la présence d’une terrasse ou d’un balcon pour les appartements, ni la présence d’un sous-sol pour les maisons n'étaient pris en compte, .

Les indices sont pondérés non par la valeur des transactions mais selon le parc de référence, actualisé tous les deux ans. Par exemple, les indices pour 2012 et 2013 sont pondérés par la valeur ces transactions de 2009 à 2010[25].

Indice FNAIM des prix de l'immobilier ancien[modifier | modifier le code]

C'est un indice de prix des logements anciens (appartements ou maisons) vendus par l’intermédiaire d’un professionnel membre de la FNAIM (Fédération nationale de l’immobilier). Il exclut par conséquent les transactions réalisées de particuliers à particuliers.

La FNAIM calcule, pour chaque type de logement (segment) un « prix moyen »[26]. La FNAIM calcule ensuite une moyenne pondérée de ces « prix moyens ». Les indices sont publiés pour les maisons et pour les appartements.

« En moyenne, les transactions réalisées par l’intermédiaire d’un professionnel sont conclues en moyenne trois mois avant la signature devant notaire[27], les indices de prix définis à la signature des compromis peuvent être considérés comme des indicateurs avancés des indices établis à partir des prix de ventes enregistrés à l’acte notarié. »[28].

Irlande[modifier | modifier le code]

Permanent tsb index, un indice hédonique. +++

Japon[modifier | modifier le code]

L'administration japonaise ne publie pas d'indices de prix des logements, mais uniquement des prix et indices de prix des terrains.

  • Le ministère des affaires foncières, des infrastructures, des transports et du tourisme (Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism - MLIT) publie une Notice publique des prix fonciers (Public Notice of Land Prices - PNLP).
  • Les données de l'enquête sur les prix du foncier (Land Price Survey) conduite dans chaque préfecture.
  • Les données sur la valeur des terrains provenant de la taxe sur les succcessions (Land Value for Inheritance Tax) collectée par le Bureau national des impôts (National Tax Agency)
  • Les données de la taxe sur les actifs fixes (Land Value for Fixed Asset Tax) collectée par l'administration de chaque municipalité.

Les données sur les prix des logements (terrain inclus) provenant du secteur privé sont utilisés pour produire divers indices (Recruit Residential Price, Residential Market and Tokyo Area Condominium Market Indexes ...)[29]  :

  • Les données du Système d'information immobilières (Real Estate Information Network System - REINS) mis en œuvre par un réseau d'agents immobiliers. Il contient à la fois le prix de vente proposé par le vendeur et le prix final de transaction au moment où le contrat de vente est signé.
  • Les données issues de la publicité pour les ventes de logements.

Tous ces données et les indices dérivés souffrent de nombreux défauts, et le MLIT a mis en chantier au début des années 2010 un programme de travail pour la production de véritables indices des prix des logements pour remplacer les indices de valeur unitaire publiés jusqu'ici par des organismes privés[30].

Royaume-Uni[modifier | modifier le code]

Au Royaume-Uni : l’indice le plus ancien est l’indice Halifax (Halifax Home Price Index), calculé sur la base des crédits hypothécaires approuvés par HBOs Halifax Plc. Il concerne aussi bien les logements neufs que les logements anciens. La méthode est basée sur la valuation, au moyen d'un modèle hédonique, d'un « logement représentatif Halifax ». L'indice souffre de divers biais, mais est rapidement disponible[31]

Depuis 2003, l’indice ODPM (Office of the Deputy Prime Minister) est fondé sur une enquête mensuelle auprès d’organismes prêteurs (Survey of Mortgage Lenders - SML). Les valeurs de transactions sont calculées pour des « cellules d'observation », définies par la similitude de localisation et d'attributs physiques. L'« ancien indice ODPM » (« old ODPM index ») possédait environ 300 cellules ; le « nouvel indice ODPM » (« new ODPM index ») en contient environ 150 000 et la méthodologie s'est améliorée[32]. Cette méthode est ainsi proche de la méthode hédonique. [33]

Sources:

Suisse[modifier | modifier le code]

Le Zürcher Wohneigentumsindex (ZWEX), un indice hédonique.

Autres pays[modifier | modifier le code]

En Finlande, Norvège et Suède, des indices de type hédonique sont également publiés.

Au Japon et dans d’autres pays, en revanche, des méthodes plus simples sont utilisées, ne corrigeant pas les prix immobiliers en fonction de l’évolution de la qualité des logements : aux Pays-Bas, l’association néerlandaise des agents immobiliers publie des prix médians ; en Espagne, les chiffres publiés par le ministère (Ministerio de fomento) sont également des prix moyens »[34].

  • Eurostat (11-2011). “Harmonized Indices of Consumer Prices (HICPs). Draft Handbook on Residential Property Price Indices” Nov. 20101, multipag. Ch.10 "Methods currently used", 36 pp.

Local d'habitation[modifier | modifier le code]

L'article existe déjà, mais ne concerne que la France.


Un « local d'habitation » peut être soit défini de façon normative comme un local destiné à servir de logement soit être défini de facto comme un local effectivement utilisé comme logement, même s'il est considéré comme impropre à l'habitation.

Définition des Nations Unies[modifier | modifier le code]

Par exemple, les principes et recommandations des Nations Unies concernant les recensements de la population et des logements utilisent une approche de facto. Ils définissent le local à usage d'habitation comme un local distinct et indépendant utilisé comme habitation. Il peut :

  • a) soit avoir été construit, transformé ou aménagé pour être habités par des êtres humains, à condition de ne pas être entièrement utilisés à d’autres fins au moment du recensement et, dans le cas des unités d’habitation inhabituelles ou des locaux d’habitation collective, d’être occupés au moment du recensement ;
  • b) soit ne pas avoir été prévu pour servir d’habitation, mais être néanmoins utilisé comme telle à la date du recensement[35].

Les recommandations des Nations Unies concernant les recensements de la population et des habitations de l'an 2000 en Europe incluaient les « logements classiques » vacants dans les locaux d’habitation mais excluaient les autres types de logements vacants[36]. Près de la moitié (21) des 46 pays participants, n'ont pas collecté de données sur le statut d'occupation des locaux d'habitation, qui distinguait les logements occupés, les résidences secondaires ou occasionnelles et les logements vacants[37]. Les logements vacants sont exclus des locaux d’habitation dans les recommandations pour les recensements de 2010[38], d'où une différence de définition avec les recommandations au niveau mondial.

Logements en cours de construction[modifier | modifier le code]

Les pratiques des différents pays varient en ce qui concerne les logements en cours de construction : ils peuvent n'être considérés comme locaux à usage d'habitation qu'à l’achèvement des travaux, ou l'être à divers stades de la construction ou encore dès le début des travaux. Les Nations Unies recommandent que les locaux en démolition ou sur le point d’ être démolis ne soient pas inclus dans les locaux à usage d’habitation. Dans tous les cas, les choix doivent être cohérents avec ceux retenus pour les statistiques de la construction.


  • CENUE (1998) « Recommandations pour les recensements de la population et des habitations de l’an 2000 dans la région de la CEE », Commission économique des Nations Unies pour l'Europe, Nations Unies, New York et Genève, 1998, ISBN 92-1-216445.5

Local d'hébergement[modifier | modifier le code]

Logement[modifier | modifier le code]

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Définition[modifier | modifier le code]

Le mot « logement » peut être utilisé dans deux sens :

  • le logement (au singulier) est « l'action de loger ou de se loger » : on parle ainsi du « logement des étudiants », des « comptes du logement » ou du « ministère du logement » (et non du « ministère des logements ») ;
  • le logement (au singulier ou au pluriel) est le « lieu à usage d'habitation »[39], le bien ou la structure qui sert aux individus à se loger, mais comprenant souvent des éléments annexes qui ne servent pas stricto sensu à se loger (garage, jardin, piscine, etc.)[40].

Dans la plupart des cas, la définition d'un logement en tant que bien (maison individuelle, appartement), ne pose pas de problèmes particuliers. Mais le terme logement peut inclure ou exclure certains lieux d'habitation.

  • Le logement peut être défini comme un lieu d'habitation de fait ou comme un lieu d'habitation par destination. Par exemple, certaines personnes peuvent vivre dans une tente, dans une cabane à outils ou dans une caisse en carton sous un pont. Il s'agit là de logements de fait. Par contre, une tente rangée dans un placard, une cabane à outil ou une caisse en carton où personne ne vit ne sont pas considérés comme des logements vacants.
  • Au début des travaux, un « logement en construction » n'est en général pas considéré comme étant un « logement ». Mais il le deviendra à l’achèvement des travaux, ou à divers stades de la construction. Il pourra alors être considéré comme un logement inoccupé, voire un logement vacant.
  • De même, un logement classique (maison, appartement) délabré, impropre à l'habitation humaine ou en ruine pourra être un logement (de fait) s'il est occupé, mais ne pas être considéré comme un logement (vacant) s'il n'est pas occupé.
  • Selon les cas, les lieux d'habitation collectifs peuvent être - ou non - considérés comme des logements. S'ils le sont, le problème est de déterminer si telle ou telle caserne, maison de retraite, hôpital psychiatrique, prison, pensionnat, couvent, etc. constitue un logement unique ou autant de logements que de bâtiments distincts.
  • Selon les cas, les lieux d'habitation non classiques peuvent - ou non - être considérés comme des logements par destination, même si personne n'y habite : roulottes, péniches, etc.

En effet, si la majorité de la population réside habituellement dans des logements, ce n'est pas le cas de tous. Au sein de la population, on peut en effet distinguer :

  • la population sédentaire
  • les groupes nomades et
  • les personnes sans abri.

Les membres des deux premiers groupes résident dans des « locaux à usage d'habitation », qui ont le plus souvent été construits, transformés ou aménagés pour être habités par des humains, mais qui peuvent aussi être impropres à l'habitation mais être utilisés de fait comme logement[41]. Les locaux à usage d'habitation comprennent :

  • 1. Les unités d'habitation, destinées en principe à être occupées par un seul ménage, qui peuvent être
  • 1.1. Des logements classiques (maisons, appartements)
  • 1.2. D'autres unités d'habitation : unités d'habitation temporaires, unités d'habitation mobiles (maisons mobiles, roulottes, bateaux, embarcations, péniches, wagons de chemin de fer, etc.), unités d'habitation de fortune ...
  • 2.1. Hôtels, maisons meublées, et autres locaux du même genre
  • 2.2. Institutions : hôpitaux, établissements de redressement, institutions militaires, institutions religieuses, maisons de retraite, foyers pour personnes âgées; foyers d'étudiant; quartiers pour le personnel, orphelinats, etc.
  • 2.3. Camps et foyers d'ouvriers : camps militaires, camps de travailleurs, camps de réfugiés, camps de personnes déplacées de l'intérieur, etc.
  • 2.4. Autres locaux d'habitation collective (long houses ou sarawak en Malaisie, kibboutz en Israël ...)[42].

Le terme « logement » couvre l'ensemble des unités d'habitation, mais peut exclure les unités d'habitation impropres à l'habitation humaine permanente : unités d'habitation improvisées, unités d'habitation se trouvant dans des bâtiments permanents non destinés à être habités, etc. Les logements peuvent inclure également certains types de locaux d'habitation collective occupés[43]. Un couvent, une caserne militaire, un foyer d'étudiants ou de travailleurs peuvent ainsi être considérés comme des « logements », la définition pouvant même s'étendre à un camp de réfugiés ou de personnes déplacées, devenu de fait permanent.

La définition des logements peut ainsi varier d'un pays à l'autre, et même, dans un pays, d'une année à l'autre et d'une source à l'autre, ce qui pose des problèmes de comparabilité dans l'espace et dans le temps.

Un logement peut être permanent ou occasionnel, vacant ou occupé[44], être une résidence principale ou secondaire.

Cycle de vie et logement[modifier | modifier le code]

Conditions de logement[modifier | modifier le code]

Les principes et recommandations des Nations Unies concernant les recensements de la population et des logements, un logement classique est considérée comme pourvu de toutes les commodités de base s'il est équipé des quatre commodités suivantes :

  • a) eau courante ;
  • b) cabinet d’ aisances ;
  • c) salle de bains ou de douche fixe ;
  • d) cuisine ou autre espace pour la préparation des repas[45].


Logement et santé[modifier | modifier le code]

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Logement ancien[modifier | modifier le code]

En France, selon l'Insee un logement ancien, ou logement d'occasion est un logement ayant déjà fait l'objet d'une ou de plusieurs mutations, ou ayant été utilisé comme résidence principale ou résidence secondaire[46]. Dès qu'un logement neuf est vendu, il devient ainsi logement ancien, même s'il n'a jamais été utilisé. Un logement neuf qui est resté vacant pendant plusieurs années après sa construction reste un logement neuf.

Logement classique[modifier | modifier le code]

Un logement classique est un type d'unité d'habitation défini par les recommandations des Nations unies sur les recensements de la population et de l’habitat.

Définition[modifier | modifier le code]

« Par logement classique, il faut entendre une pièce ou un ensemble de pièces et leurs annexes dans un immeuble permanent ou une partie distincte du point de vue structurel dudit immeuble, qui, étant donné la manière dont il a été construit, reconstruit ou transformé, est destiné à servir d’ habitation à un ménage et n'est pas entièrement utilisé à d’ autres fins au moment du recensement. Un tel logement doit avoir une entrée indépendante d'où l'on ait accès (soit directement, soit par un jardin ou un terrain) à une rue ou à un passage commun dans le bâtiment (escalier, couloir, vestibule, etc.). Un logement classique doit donc réunir quatre traits essentiels :

  • a) comporter une pièce ou une suite de pièces;
  • b) être situé dans un immeuble permanent[47] ;
  • c) avoir une entrée indépendante donnant accès à une rue ou à un espace commun ;
  • d) être conçu pour être occupé par un seul ménage. »[48].

Logements non classiques[modifier | modifier le code]

Les logements classiques s'opposent aux :

  • 1. autres unités d'habitation individuelles :
  • unités d'habitation temporaire,
  • unités d'habitation mobile et
  • unités d'habitation de fortune :
  • unités d'habitation improvisées,
  • unités d’ habitation se trouvant dans des bâtiments permanents non destinés à être habités,
  • autres unités d'habitation de fortune), et
  • 2. locaux d'habitation collective (hôtels, maisons meublées et autres locaux du même genre, institutions, camps, autres)[49].


Logement collectif[modifier | modifier le code]

L'article redirige vers Habitat collectif.

Un logement collectif est un logement dans un immeuble collectif[50]. Le logement collectif le plus courant est l'appartement.

Il ne faut pas confondre les logements collectifs avec les locaux d'habitation collective. Un hôtel de 30 chambres est un logement collectif contenant au moins 30 unités (ou locaux) d'habitation collective - et éventuellement des unités d'habitation individuelle s'il contient la résidence du directeur et/ou du personnel [à vérifier/sourcer].

Il ne faut pas confondre le « logement collectif » avec le logement unique dans lequel résident plusieurs ménages.

On estime à 14,343 millions le nombre de logements collectifs en France métropolitaine au 1er janvier 2011, soit 43,6 % des 32,877 millions de logements ordinaires. Ce pourcentage a peu varié depuis 2001 (12,964 million sur un total de 29, 329 millions, soit 44,2 %). Il est légèrement plus élevé pour les résidences principales (43,9 % en 2001, 43,0 % en 2011) que pour les résidences secondaires (38,9 % en 2001, 41,3 % en 2011). Par contre, la majorité des logements vacants sont des logements collectifs (55,3 % en 2001, 53,7 % en 2011)[51].

En 1995, 53 726 logements collectifs étaient vendus en France métropolitaine. Leur nombre s'est accru jusqu'à 110 443 en 2007 pour chuter brutalement à 68 538 en 2008. En 2011, 101 343 logements collectifs ont été vendus. Les logements collectifs constituent 83 à 88 % des ventes de logements (87,4 % en 1996, 82,8 % en 2001, 88,1 % en 2010)[52].

Logement en France[modifier | modifier le code]

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Nombre de logements en France[modifier | modifier le code]

Sur la base de la définition de l'Insee, il y avait 33,681 millions de logements en France au 1er juillet 2011, contre 29,613 millions en 2000. De 2000 à 2011, le nombre total de logements s'est accru en moyenne de 1,2% par an. En 2011, la grande majorité (83,5%) des logements étaient des résidences principales, 9,4% des résidences secondaires ou des logements occasionnels ; 7,1% étaient des logements vacants. La majorité des logements (56,7%) étaient des logements individuels, les autres (43,3%) étant des logements collectifs[53].

Sur la base de la définition de l'Insee, il y avait 32,877 millions de logements en France métropolitaine au 1er janvier 2011, contre 29,329 millions en 2001. De 2001 à 2011, le nombre total de logements s'est accru en moyenne de 1,1 % par an. En 2011, la grande majorité (83,4 %) des logements étaient des résidences principales, 9,5 % des résidences secondaires ou des logements occasionnels ; 7,0 % étaient des logements vacants. La majorité des logements (56,4 %) étaient des logements individuels, les autres (43,6 %) étant des logements collectifs[54].

Indiquer le nombre de ménages ordinaires ? France entière ? (http://www.insee.fr/fr/ffc/figure/NATTEF05260.xls)

Surface[modifier | modifier le code]

La surface moyenne des résidences principales n'a cessé d'augmenter, selon les enquêtes logement, de 1970 (70 m²) à 2006 (91,62 m²), soit 30% en 36 ans. Le nombre de personnes par logement ayant fortement décru (3,1 en 1970, 2,3 en 2006), la surface par personne a presque doublé, de 23 m² en 1970 à 40 m² en 2006[55]. Si le logement pèse plus lourd dans le budget des français en 2006 qu'en 1970, les conditions de logement sont en moyenne bien meilleures. Par contre, la surface moyenne des logements achetés en vue de l’occupation par le propriétaire à titre de résidence principale, quant à elle, n’a augmenté que de 9% de 1973 à 2006[56].

Logement en résidence[modifier | modifier le code]

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Logement individuel[modifier | modifier le code]

Logement neuf[modifier | modifier le code]

Problèmes de définition.

Logement "physiquement neuf" :

  • achevé depuis combien de temps ?
    • On peut considérer qu'un logement achevé il y a deux ans au plus est "neuf", même s'il a été occupé ("neuf" = jamais ou peu utilisé).
    • Un logement non utilisé depuis sa construction pendant six mois ou un an (par exemple, en vente ou en location à un prix élevé) est "neuf". Quid d'un logement non utilisé depuis sa construction depuis huit ans, douze ans ? Toujours "neuf" ?
  • incluant les logements entièrement rénovés ?

Logement occupé par un ménage pour la première fois. Peut avoir été vendu et revendu par des professionnels de l'immobilier ou des entreprises - avec ou sans limite de temps, sans avoir été occupé par un ménage.

  • Inclut ou non les bâtiments anciens transformés en logement. Un bureau transformé en logement est-il un "logement neuf" au sens où il apparait sur le marché du logement ? Par exemple, « Selon la définition du PTZ + les logements «neufs» sont des logements construits ou acquis en vue de leur première occupation, y compris dans le cadre d’un contrat de location-accession dès lors que l’emprunteur est le premier occupant à la date de la levée d’option, ainsi que l’aménagement à usage de logement d’un local utilisé auparavant à un autre usage. Les autres logements sont considérés comme «anciens». » Le nouveau prêt à taux zéro (PTZ+). « Les travaux, réalisés avant la vente, sur l’immeuble existant doivent avoir rendu à l’état neuf : (1) soit la majorité des fondations ; (2) soit la majorité des éléments hors fondations déterminant la rigidité de l’ouvrage ; (3) soit la majorité de la consistance des façades hors ravalement ; (4) soit un ensemble d'éléments de second œuvre dans une proportion des deux tiers pour chacun d’eux (CGI : art.257, I-2-2). » Définition logement neuf

« On considère comme neuf un logement achevé dans les quatre années précédant l’enquête (depuis 2002 pour l’enquête 2006) [il s'agit de l'enquête logement]; les autres sont classés dans les logements anciens. » « On considère qu’un ménage a acquis un logement neuf s’il en est le premier propriétaire. Dans le cas contraire, le logement sera considéré comme ancien ou « d’occasion » (le logement pouvait appartenir précédemment à un particulier ou à une société ne l’ayant pas construit dans le but de le vendre). » Insee Île-de-France« Les conditions de logement en Île-de-France en 2006 », Glossaire, p. 75. Idem in Bessière (01-2003).

« Construction neuve : construction de moins de cinq ans l’année d’achat. » Briant (05-2010).

« Du point de vue fiscal, une transaction sur un logement est réputée porter sur un bien ancien s'il s'agit de la première vente plus de 5 ans après la date d'achèvement des travaux, ou s'il s'agit d'une seconde vente, quelle que soit la date d'achèvement des travaux. Il peut donc s'agir d'une première vente d'un bien déjà ancien (plus de 5 ans), ou d'une seconde vente d'un bien quasi neuf. La distinction fiscale correspond à une taxation différente : 0,6% sur le neuf, 4,80% sur l’ancien. » Beauvois et al. (11-2005) - Les indices Notaires Insee de prix des logements anciens - Ch. 11. Annexes.

Logement occasionnel[modifier | modifier le code]

En France, l'Insee qualifie de logement occasionnel un logement ou une pièce indépendante utilisée occasionnellement comme logement pour des raisons professionnelles (par exemple, un pied-à-terre professionnel d'une personne qui ne rentre qu'en fin de semaine auprès de sa famille)[57].

Il ne s'agit donc pas d'une résidence secondaire, mais il est parfois difficile de distinguer les logements occasionnels des résidences secondaires, avec lesquelles ils sont souvent regroupés dans les statistiques de l'Insee[58]. L'ensemble est parfois dénommé « parc secondaire » ou « logements secondaires »[59].

Par exemple, la région Île-de-France disposait en 2007 d’un parc secondaire de près de 151 000 logements, répartis en 96 000 résidences secondaires et 55 000 logements occasionnels[60].

Logement ordinaire[modifier | modifier le code]

En France, l'Insee appelle logement ordinaire un logement défini par opposition à un logement en résidence offrant des services spécifiques (résidences pour personnes âgées, pour étudiants, de tourisme, à vocation sociale, pour personnes handicapées…)[61].

Logement vacant[modifier | modifier le code]

Introduction...

Définition[modifier | modifier le code]

Le terme « logement vacant », s’il évoque « un logement qui n’est pas occupé pendant une période suffisamment longue » peut être défini de diverses manières.

Un logement[modifier | modifier le code]

Il faut tout d’abord qu’il s’agisse d’un logement. Par exemple, un « logement en construction », malgré le terme utilisé, n’est pas considéré comme un « logement » tant qu’il n’est pas habitable, ou même quand la construction n’est pas terminée. Il ne s’agira donc pas d’un « logement vacant ». Certaines personnes sont logées dans une caravane, une tente, une caisse en carton, un taudis sur un terrain vague, etc. Ces « logements de fait » ne sont pas considérés comme des « logements vacants » s’ils sont inoccupés. Un logement classique (maison, appartement) délabré, impropre à l'habitation humaine ou en ruine est considéré comme un logement (de fait) s'il est occupé ; s'il n'est pas occupé, il peut être considéré – ou non - comme un logement vacant. Les lieux d'habitation collectifs peuvent être - ou non - considérés comme vacants, selon qu’on les considère comme étant ou non des logements.

Durée d'inoccupation[modifier | modifier le code]

Un logement qui n’est pas occupé pendant la journée, quelques jours par semaine ou pendant quelques semaines dans l’année (par exemple, pendant la période des vacances) ne sera pas considéré comme « vacant ». De même, un logement qui n'est pas immédiatement occupé après avoir été acheté ou loué ne sera considéré vacant que si la durée d'inoccupation est suffisamment longue.

Résidences secondaires[modifier | modifier le code]

Même en définissant un logement vacant comme « un logement qui n’est pas occupé pendant une période suffisamment longue », le problème des résidences secondaires. Si les résidences secondaires sont considérées comme « vacantes » une partie (souvent importante) de l’année, il est nécessaire de les distinguer des logements qui sont vacants pour d’autres raisons.

Des définitions différentes selon le contexte[modifier | modifier le code]

La définition d’un logement vacant peut aussi différer selon le contexte : analyse économique, urbanisme, législation, etc.

Logements vacants et logements qui pourraient être disponibles[modifier | modifier le code]

Dans le langage courant, le terme est utilisé de façon différente d'une personne à l'autre. L'erreur la plus courante est de faire l'amalgame entre « logement vacant » et « logement qui pourrait être disponible ». Or, dans un pays comme la France, une bonne partie (25 à 50%) des logements vacants[62] est mis en vente ou en location. Une autre partie (environ 15%) est en travaux. Certains sont destinés à la destruction, d'autres sont en procédure de règlement de succession, ou sans héritier connu, d'autres sont trop délabrés pour être habités ou remis en état. Au total, environ 40 % des logements vacants sont susceptibles d'être la cible de mesures destinées à accroître leur disponibilité[63].

Définitions statistique[modifier | modifier le code]

La définition statistique des logements vacants dépendent du pays ; elle peut varier au cours du temps et des définitions différentes peuvent coexister au sein d'un même pays.

Recommandations des Nations Unies[modifier | modifier le code]

Les « Principes et recommandations concernant les recensements de la population et des logements » des Nations Unies[64] utilisent le terme « logement vacant » ou « unité de logement vacante » comme synonyme de « inoccupé ». Il ne s’applique qu’aux « logements classiques », à l’exclusion des locaux d’habitation collective » (hôpitaux, maisons de retraite, caserne couvents, etc.) et des « autres unités d’habitation » (temporaires, mobiles ou de fortune).

Les Nations Unie recommandent de distinguer parmi les unités vacantes celles qui sont « conçues pour être occupées de façon saisonnière », et de distinguer, parmi ces-dernières :

  • Les habitations de vacances
  • Les logements de travailleurs saisonniers
  • Les autres logements inoccupés de façon saisonnière

Il est également recommandé de distinguer, parmi les autres logements vacants, « inoccupés pour des raisons autres que saisonnières », plusieurs catégories selon la raison principale de l’inoccupation :

  • Résidences secondaires
  • A louer
  • A vendre
  • A démolir
  • Autre[65]

Définition statistique en France[modifier | modifier le code]

En France, l'Insee définit un logement vacant comme un logement ordinaire inoccupé se trouvant dans l'une des deux catégories et des cinq cas suivants :

  • A. Logement en « vacance conjoncturelle », en attente d'occupation, pour lequel la période de vacance entre deux occupants est généralement courte :
  • Cas 1 : logement proposé à la vente ou à la location ;
  • Cas 2 : logement déjà attribué à un acheteur ou un locataire et en attente d'occupation.
  • B. Logement en « vacance structurelle », caractérisée par une durée plus longue et par le fait qu'aucune utilisation précise des logements n'est prévue dans un avenir proche :
  • Cas 3 : en attente de règlement de succession ;
  • Cas 4 : logement conservé par un employeur pour un usage futur au profit d'un de ses employés ;
  • Cas 5 : logement gardé vacant et sans affectation précise par le propriétaire (exemple un logement très vétuste...)[66]{{,]][67].

L'Insee ne considère pas comme « vacant » un logement inoccupé en raison de travaux importants ou parce que le locataire a déménagé avant la fin de son bail.

La définition des comptes du logement[modifier | modifier le code]

En France toujours, les comptes du logement utilisent une définition plus large, puisqu'ils considèrent comme « vacants » les logements inoccupés parce que subissant des travaux, et les logements acquis mais non encore occupés par leur propriétaire. Ceux-ci sont inclus avec les logements en « vacance conjoncturelle » définis plus haut dans la catégorie des logements en « vacance frictionnelle »[68].

Les locaux d'hébergement inoccupés ne sont pas considérés comme des logements vacants, qui se distinguent comme un groupe distinct des résidences principales et des résidences secondaires et logements occasionnels[69].

Le « taux de vacance »[modifier | modifier le code]

En France l'Insee définit le « taux de vacance » comme la part des logements vacants parmi les logements locatifs proposés à la location dans l’ensemble des logements loués ou proposés à la location[70]. Il ne s'agit donc pas du pourcentage de logements vacants dans le nombre total de logements.

Statistiques des logements vacants en France[modifier | modifier le code]

En France métropolitaine, le nombre de logements vacants (définition des comptes du logement) est resté relativement stable à environ deux millions durant la période 2000-2006, alors que le nombre total de logements augmentait[71]. Au 1er janvier 2006, 6,3 % des logements étaient vacants (1,95 millions sur 31,06 millions). Leur nombre a ensuite augmenté plus rapidement que le nombre total de logements : 7,1 % étaient vacants au début en 2012 (2,36 millions sur 33,2 millions au 1er janvier 2012). Ce pourcentage est plus élevé pour les logements collectifs (appartements) (8,6 %) que pour les logements individuels (maisons) (5,9%)[72]. Mais il est plus faible pour les logements sociaux (3,2 % au 1er janvier 2012)[73].

Le cas de l'Île-de-France[modifier | modifier le code]

En 1999, on trouvait en Île-de-France 409 500 logements vacants (définition Insee). Ils n'étaient plus que 329 000 en 2006, soit un taux de vacance de 6,2 %, similaire au taux national. Mais le taux était nettement plus élevé à Paris (9,2 %) qu'en petite couronne (5,6 %) et qu'en grande couronne (4,8 %). La plus grande partie de ces logements vacants étaient en vacance conjoncturelle, et on trouve les taux de vacances les plus élevés là où la mobilité résidentielle - notamment des jeunes - est la plus forte (11,6 % à Fontainebleau, 11,2 % à Provins, et les taux les plus faibles là où le parc est constitué en majorité de logements en propriété ou de logements sociaux[74].

Les dépenses d'énergie et de charges des propriétaires de logements vacants sont comptabilisées dans les dépenses de logement, bien qu'elles ne correspondent à aucun véritable service de logement[75].

Les motifs de vacance[modifier | modifier le code]

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Mesures pour réduire le nombre de logements vacants[modifier | modifier le code]

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La législation sur les logements vacants[modifier | modifier le code]

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Références[modifier | modifier le code]

  • Grésèque, Florence ; Kwok, Patrick ; Lalande, Elodie et Morer, Nathalie (03-2011) « Note méthodologique du compte du logement ». Sous-direction des statistiques du logement et de la construction, Service de l’observation et des statistiques, Commissariat général au développement durable, Ministère de l’Écologie, du Développement durable, des Transports et du Logement, Mars 2011, ii + 96 pp.

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Loyer imputé (loyer fictif)[modifier | modifier le code]

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Ménage logé gratuitement[modifier | modifier le code]

Mérite un article ?

Le statut d'occupation logé gratuitement s'applique aux ménages qui ne sont pas propriétaires de leur logement et qui ne paient pas de loyer ; il peuvent cependant payer des charges. On peut y inclure les ménages qui paient un « loyer symbolique », beaucoup plus faible que les conditions du marché. Certains ménages peuvent être logés gratuitement en échange de la fourniture de certains services.

En France, les ménages logés gratuitement sont considérés comme des ménages locataires de leur logement qui paient un loyer nul. 10% des locataires sont logés gratuitement. Leur répartition en 2002 était la suivante :

  • 56 % : logé gratuitement par la famille, dont :
  • 50 % : enfants logés par leurs parent
  • 30 % : personnes âgées logées par leurs enfants
  • 20 % : autres relations familiales
  • 30 % logé gratuitement par l'employeur
  • 6 % : logé par une association ou une autre personne morale
  • 6 % : logé gratuitement par d'autres personnes
  • 2 % : occupant d'un logement vendu en viager[76].

Au Luxembourg, en 2011, seulement 2.7% des ménages (soit 2.1% des habitants) utilisaient un logement à titre gratuit[77].

Meublé de tourisme[modifier | modifier le code]

Identique aux « logements meublés loués (ou à louer) pour des séjours touristiques » de l'Insee ?

Propriétaire-occupant[modifier | modifier le code]

Un propriétaire-occupant est une personne qui vit dans un logement dont il/elle est propriétaire. C'est un des statuts d'occupation du logement. Le terme s'applique également aux ménages qui résident dans un logement que le ménage possède.

Le logement d'un propriétaire-occupant peut être une maison d'habitation, une part de maison d'habitation, un appartement, une part de copropriété ou de coopérative de logement, une maison mobile (mobile home en anglais), une caravane, une roulotte, etc.

Dans le cas d'un logement fixe, la propriété du logement s'accompagne le plus souvent de la propriété du terrain sur lequel le logement est bâti. L'ensemble constitue un bien immobilier.

Quand le terme s'applique à une personne ou un ménage, il concerne le plus souvent la résidence principale. Un ménage qui loue un appartement à l'année mais possède une maison de campagne sera ainsi considéré comme locataire. L'utilisation du terme « propriétaire-occupant » pour une résidence secondaire pose en effet des problèmes conceptuels et de définition.

On peut aussi distinguer deux types de propriétaires-occupants :

  • les propriétaires accédants à qui il reste un ou plusieurs prêts immobiliers à rembourser
  • les propriétaires non accédants qui n'ont plus (ou n'ont jamais eu) de prêt(s) immobilier(s) à rembourser.

Indicateurs statistiques[modifier | modifier le code]

Le « nombre de propriétaires-occupants » peut ainsi recouvrir différentes significations :

  • 1. le nombre de personnes (a priori adultes) qui sont propriétaires-occupants ;
  • 2. le nombre de personnes (enfants compris) appartenant à un ménage propriétaire-occupant ;
  • 3. le nombre de ménages occupant un logement dont propriété échoit à un (ou plusieurs) membres de ce ménage ;
  • ces trois indicateurs peuvent être restreints aux ménages et personnes résidents.

On peut aussi calculer ou estimer :

  • 4. le nombre de logements dont le ménage occupant (ou un des ménages occupants) est propriétaire-occupant.

Chacun de ces nombres peut être décomposé en propriétaires accédants et propriétaires non accédants. On peut ainsi calculer divers « pourcentages de propriétaires-occupants » selon le numérateur et le dénominateur utilisé. Trois taux différents sont les plus souvent utilisés :

  • 1. Le pourcentage de logements individuels non vacants occupés par leur propriétaire. Sont exclus les logements vacants, les résidences secondaires et les logements collectifs. L'indicateur peut être désagrégé selon différentes caractéristiques du logement :
  • par type de logement - par exemple, appartement, maison, autre
  • par année de construction du logement
  • etc.
C'est le type d'indicateur le plus utilisé aux États-Unis, avec trois séries de données, selon la source utilisée[78].
  • 2. Le pourcentage des ménages dont le logement est propriété du ménage. Les ménages institutionnels et les sans logis sont exclus du nombre des ménages. L'indicateur peut être désagrégé selon différentes caractéristiques du ménage :
  • par âge du chef de ménage (ou, en France, de la personne de référence) ; dans les pays développés, le taux tend à s'accroître avec l'âge, mais peut décroitre pour les âges les plus élevés - les locataires tendant plus à finir leurs jours dans une maison de retraites que les propriétaires-occupants.
  • taille du ménage, composition du ménage
  • revenu par unité de consommation, revenu par tête, etc. Toutes choses étant égales par ailleurs, les ménages les plus riches tendent à être plus souvent propriétaires-occupants.
  • nationalité, statut d'immigrant, groupe ethnique, etc.
  • etc.
On peut définir les logements individuels non vacants de telle façon que tout logement correspond à un et un seul ménage (un logement ne peut pas abriter deux ménages) et que tout ménage (hors ceux logés dans un logement institutionnel et hors sans logis) correspond à un seul logement (pas de ménage occupant deux logements différents). Les indicateurs 1 et 2 sont alors identiques et peuvent être désagrégés à la fois selon les caractéristiques du logement et celles du ménage. C'est le choix adopté par l'Insee en France[79].
  • 3. Le pourcentage des individus qui résident dans un logement qui est la propriété du ménage de cet individu. Les individus résidant dans des logements collectifs, sans logis sont exclus. L'indicateur peut être désagrégé selon différentes caractéristiques des individus :
  • par âge ; dans les pays développés, les variations du taux avec l'âge peut être complexe pour les enfants - par exemple en étant faible à la naissance (beaucoup des parents étant locataires); puis augmentant jusqu'à l'adolescence, les parents devenant propriétaires ; il tend à diminuer fortement quand les adolescents ou jeunes adultes quittent le logement des parents, puis à augmenter à fur et à mesure qu'il deviennent propriétaires.
  • par sexe
  • etc.
Par exemple, Eurostat publie des données sur la population par statut de logement dans divers pays d'Europe, en distinguant propriétaires accédants et propriétaires non accédants. Ces données sont également désagrégées par type de ménage et par niveau de revenu du ménage[80].

Les valeurs prises par ces trois indicateurs peuvent différer sensiblement, ce qui pose des problèmes de comparabilité. On peut ainsi trouver des « taux de propriétaires-occupants » passablement différents pour un même pays et une même année, l'un concernant les logements, l'autre les ménages, un autre encore la population.

  • 4. Le nombre ou le pourcentage de logements occupés par le propriétaire +++ [81]. Le logement peut être vacant.

Les propriétaires-occupants dans la comptabilité nationale[modifier | modifier le code]

En comptabilité nationale traditionnelle, les achats de logements (fixes?) sont considérés comme un investissement et non comme une consommation (et sont donc exclus des indices de prix à la consommation). Les achats de logements sont comptabilisés comme formation brute de capital fixe (FBCF), et les ventes de logements par les ménages sont comptabilisés comme une FBCF négative.

La production pour compte propre inclut les rénovations importantes, les agrandissements du logement, le replâtrage des murs ou la réfection de la toiture effectués par des propriétaires occupants[82].

De façon à conserver la comparabilité des données entre les ménages propriétaires-occupants et les autres (principalement locataires et occupants à titre gratuit), on considère que les propriétaires-occupants produisent pour compte propre des services de logements qu'ils se vendent (fictivement) à eux-mêmes. cette production est comptabilisée :

  • dans le compte de production des ménages [vérifier s'il y a des consommations intermédiaires] ;
  • dans le compte de dépenses de consommation des ménages, sous forme d'un loyer fictif ;
  • dans le compte de revenus des ménages, pour le même montant de loyer fictif.

On peut noter que, selon la comptabilité nationale, cette production fictive pour compte propre de services de logement n'entraîne pas d’apport de travail de la part des propriétaires occupants. Ceux-ci ne sont donc pas considérés comme « économiquement actifs » s'ils n'ont pas d'autre production économique[83].

Quand cela est possible, ce loyer fictif peut être estimé sur la base des loyers pratiqués pour des logements de caractéristiques identiques ou au moins très semblables. On peut aussi estimer le loyer fictif au moyen d'un modèle de régression (méthode hédonique). On peut aussi demander au propriétaire-occupant sa meilleure estimation du loyer qu'il pourrait recevoir s'il louait son logement, ou le loyer qu'il paierait s'il en était locataire.

Les propriétaires occupants au Canada[modifier | modifier le code]

Selon l’Enquête sociale générale, le pourcentage de Canadiens (excluant les pensionnaires d’établissements institutionnels) vivant dans des logements dont un membre du ménage était le propriétaire [ou « pourcentage de personnes qui habitent dans des logements possédés »] a augmenté graduellement d’environ 70 % à 78 % entre 1985 et 2006[84].


Les propriétaires-occupants et les indices de prix à la consommation[modifier | modifier le code]

+++

Notes[modifier | modifier le code]

(Voir en bas de page)


Références[modifier | modifier le code]

  • Nations Unies (1993). Système de comptabilité nationale, 1993, Mises à jour et modifications. Collection des études méthodologiques, F/2/Rev.4/Add.1 (Publication des Nations Unies, 1993.

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Répertoire des logements locatifs des bailleurs sociaux[modifier | modifier le code]

Le répertoire des logements locatifs des bailleurs sociaux etc.[85]. Il intègre l’ensemble du parc des organismes des bailleurs sociaux, à l’exclusion des logements-foyers.

Pour chaque logement, 53 informations sont collectées au 1er janvier de l'année d'enquête : l'adresse, le type de construction (individuel ou collectif), le nombre de pièces principales, la surface habitable (en m²), l'année d'achèvement de la construction, l'année de la première mise en location du logement dans le parc locatif social, l'année d’entrée du logement dans le patrimoine du bailleur, le mode d’entrée du logement dans le patrimoine du bailleur (construction par l’organisme, acquisition avec travaux, acquisition sans travaux, acquisition en Vefa), mode de financement initial du logement, mode d'occupation du logement au 1er janvier, etc. Certaines informations ne concernent que les logements acquis au cours de l'année précédente[86].


Résidence habituelle[modifier | modifier le code]

L'article Résidence est une page d'homonymie. Il y a aussi Résidence alternée, artistique, fiscale, principale, secondaire, surveillée.

L'ONU utilise le terme "domicile habituel". L'UNECE utilise "Lieu de résidence habituelle" qui peut différer du "domicile" (familial) [CENUE (2006) para. 158]. Les sans domicile fixe n'ont pas de lieu de résidence habituelle ou déclarent ne pas en avoir [CENUE (2006) para. 491].

En France[modifier | modifier le code]

En France, la résidence habituelle est définie par le décret n° 2003-485 du 5 juin 2003 relatif au recensement de la population[87]. Les personnes ayant une résidence unique ne posent pas de problèmes particuliers. Pour les personnes ayant plusieurs résidences en France métropolitaine, dans les départements d’outre-mer ou à Saint-Pierre-et-Miquelon,

  • a. La résidence habituelle d'une personne mineure résidant ailleurs du fait de ses études est la résidence de sa famille ; elle est incluse dans la population comptée à part de la commune où elle réside du fait de ses études.
  • b. La résidence habituelle d'une personne résidant dans une communauté telle que (1) Les services de moyen ou de long séjour des établissements publics ou privés de santé, les établissements sociaux de moyen et long séjour, les maisons de retraite, les foyers et résidences sociales ou assimilés, (2) les communautés religieuses ou (3) les casernes, quartiers, bases ou camps militaires ou assimilés, est cette communauté ; elle est incluse dans la population comptée à part de la commune où sa résidence familiale est située
  • c. La résidence habituelle d'une personne majeure résidant dans un établissement hébergeant des élèves ou des étudiants, y compris les établissements militaires d’enseignement, est cette communauté. Elle n'est incluse dans la population comptée à part de la commune de sa résidence familiale que si elle a moins de 25 ans.
  • d. La résidence habituelle d'une personne majeure résidant du fait de ses études hors de la résidence familiale et hors communauté, est son logement. Elle n'est incluse dans la population comptée à part de la commune de sa résidence familiale que si elle a moins de 25 ans.
  • e. La résidence habituelle d'un conjoint, concubin ou personne liée par un pacte civil de solidarité résidant pour des raisons professionnelles hors de la résidence familiale et hors communauté, est sa résidence familiale
  • f. La résidence habituelle d'une personne qui ne se trouve dans aucune des situations décrites ci-dessus est la résidence dans laquelle elle réside le plus longtemps.

Les catégories suivantes de la population municipale d’une commune ne sont pas considérées comme y ayant une résidence habituelle :

  • a. Les personnes détenues dans les établissements pénitentiaires dont le siège est situé sur le territoire de la commune.
  • b. Les personnes sans abri recensées sur le territoire de la commune.
  • c. Les personnes résidant habituellement dans des habitations mobiles, recensées sur le territoire de la commune.

Résidence principale[modifier | modifier le code]

L'article existe.

En France, l'Insee définit une résidence principale comme un logement occupé de façon habituelle et à titre principal par une ou plusieurs personnes qui constituent un « ménage ». La définition de la résidence principale dépend ainsi de celle du ménage (qui peut être composé d'une seule personne).

Jusqu'en 2004, le ménage, au sens statistique du terme, désignait l'ensemble des occupants d'un même logement sans que ces personnes soient nécessairement unies par des liens de parenté (en cas de cohabitation, par exemple) et sans que ces personnes aient nécessairement un budget commun. Il y avait ainsi égalité entre nombre de résidences principales et nombre de ménages ordinaires[88].

Depuis 2005, une résidence principale peut comporter plusieurs ménages si ceux-ci ont des budgets séparés[89]. En effet, la définition d'un ménage, au sens des enquêtes auprès des ménages réalisées par l'Insee, a été sensiblement modifiée en 2005. Est considéré comme un ménage l'ensemble des personnes (apparentées ou non) qui partagent de manière habituelle un même logement, dénommé « résidence habituelle », que celui-ci soit ou non leur résidence principale et qui ont un budget en commun. Quand un logement comporte plusieurs ménages, l'Insee qualifie parfois ceux-ci d'« unités de vie ».[90].

Dans les enquêtes auprès des ménages de l'Insee, une « résidence habituelle » est un logement où l'on a l'habitude de vivre quelle que soit la fréquence et la durée. Cependant, on admet qu'une occupation inférieure à un mois sur l'année ne peut être considérée comme habituelle. Une personne y habite au moins tout ou partie de l'année. Ce peut être une résidence secondaire ou un logement occupé occasionnellement[91].

Tout ça n'est pas excessivement clair !


Résidence secondaire[modifier | modifier le code]

L'article existe.

Selon l'Insee, une résidence secondaire est un logement utilisé pour les week-ends, les loisirs ou les vacances. Les logements meublés loués (ou à louer) pour des séjours touristiques (meublés de tourisme ?) sont également classés en résidences secondaires[92]. Par définition, une résidence secondaire ne peut pas être un logement vacant.

La résidence secondaire se distingue du logement occasionnel, logement ou pièce indépendante utilisée occasionnellement pour des raisons professionnelles (par exemple, un pied-à-terre professionnel d'une personne qui ne rentre qu'en fin de semaine auprès de sa famille)[93]. Cependant, il est parfois difficile de distinguer clairement les deux types de logements, et les deux catégories sont souvent regroupées dans les statistiques.

En France métropolitaine, le nombre de résidences secondaires ne cesse de s'accroître. On en comptait un peu moins de 2,5 millions en 1984, 2, 9 millions en 2001 et 3,15 millions en 2012[94]. En pourcentage du nombre total de logements, la part des résidences décroît : 10,0 % en 2001, 9,5 % en 2012 (10,7% des logements non vacants en 2001, 10,2% en 2012). Ces résidences secondaires sont loin d'être toutes des "maisons de campagne" : deux sur cinq (42,3 % en 2011) sont des logements collectifs (appartements), les autres étant des logements individuels. Ce pourcentage est proche de celui des résidences principales (43,2 % de logements collectifs en 2012)[95].

En France (et probablement dans les autres pays développés), les résidences secondaires sont en moyenne de plus petite taille que les résidences principales et plus souvent situées en zones rurales. On estime ainsi que le prix moyen d’une résidence secondaire est égal à 75 % du prix moyen d’une résidence principale. Par contre, on estime la part des transactions effectuées au comptant est le double pour les résidences secondaires neuves de ce qu’elle est pour les résidences principales neuves. et que la part des terrains dans les opérations d’acquisition (et de cessions) de logements anciens est de 22 % pour les résidences secondaires, contre 29 % pour les résidences principales et 24 % pour les logements locatifs[96].

14% des logements anciens et 9 % des logements neufs achetés par des particuliers en 2003, étaient devenus au 1er janvier 2005 des résidences secondaires, alors que la part des résidences secondaires dans le nombre total de logements était 9,9%.[97].

Sit@del2[modifier | modifier le code]

Sit@del2 (Système d’Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) est une base de données du système statistique public français relative à la construction neuve de logements et de locaux non résidentiels. Cette base est alimentée par les informations des permis de construire, permis d’aménager, permis de démolir et déclarations préalables. Sit@del2 a pris la suite de la base de données Sitadel, prenant en compte les nouvelles variables des formulaires mis en place lors de réforme du droit des sols en octobre 2007[98].

Toute opération de construction soumise à permis de construire correspond à un dossier de demande de permis de construire (PC), qui passe par plusieurs stades :

  • dépôt du dossier auprès d'un service instructeur : mairie, unité territoriale ou direction départementale territoriale ;
  • recevabilité et instruction ;
  • avis favorable, avis défavorable (refus) ou sursis à statuer ;
  • déclaration d’ouverture de chantier (D.O.C.) ;
  • déclaration d’achèvement de travaux (D.A.T.) et, le cas échéant,
  • modificatif ou annulation.

Les statistiques de la construction neuve sont établies à l’issue de la procédure d’instruction ; les données publiées n’exploitent que les PC autorisés créant une surface hors œuvre nette (SHON) strictement positive. De nombreuses opérations de construction n'étant pas suivies de déclaration d'achèvement, seules les statistiques relatives aux autorisations de construire et aux ouvertures de chantier sont publiées.

Chaque évènement est repéré par une « date réelle » qui est celle qui figure sur le formulaire administratif (par exemple, la date de la décision favorable sur l’arrêté ou la date de l’ouverture du chantier sur la D.O.C.). La « date de prise en compte » est celle à laquelle cet événement a été enregistré par Sitadel2. Il existe un décalage entre les deux dates, en général faible pour les autorisations, mais qui peut se chiffrer en mois voire en années pour les autres évènements.

La mise à jour des données de Sitadel2 est mensuelle, mais les statistiques ne sont publiées qu’à une fréquence trimestrielle afin de lisser les effets des aléas de la collecte. Il s’agit alors de données cumulées sur 3 mois et sur 12 mois glissants[99].

Statut d’occupation du logement[modifier | modifier le code]

Le statut d'occupation d'un logement peut avoir deux significations :

  • pour un logement, il s'agit de déterminer si celui-ci est occupé ou vacant et, dans ce dernier cas, les raisons de l'inoccupation
  • pour un ménage, il définit les situations juridiques des ménages concernant l'occupation de leur résidence principale. Dans les pays les plus pauvres, la majorité des ménages ont le statut de propriétaire. Dans les pays moins pauvres et riches, la majorité est soit propriétaire soit locataire. Mais les ménages peuvent également être logés gratuitement, avoir un autre statut d'occupation - ou ne pas avoir de résidence principale.

Définitions et classifications internationales[modifier | modifier le code]

Statut d'occupation (logement)[modifier | modifier le code]

Dans les recommandations de l'ONU sur les recensements de la population et de l'habitat, la classification recommandée pour le statut d’occupation des « logements classiques » à un moment donné est :

  • 1. Occupé
  • 2. Inoccupé
  • 2.1. Inoccupé de façon saisonnière
  • 2.1.1. Habitation de vacances
  • 2.1.2. Logement de travailleurs saisonniers
  • 2.1.3. Autre
  • 2.2. Inoccupé pour des raisons autres que saisonnières
  • 2.2.1. Résidence secondaire
  • 2.2.2. À louer
  • 2.2.3. À vendre
  • 2.2.4. À démolir
  • 2.2.5. Autre

Le statut d'occupation des autres types de locaux à usage d’habitation est, par définition, « occupé » : un local inoccupé (vacant) qui n'est pas un « logement classique » ne peut pas être considéré comme « à usage d’habitation », et donc comme un logement. [100].

Statut d'occupation (ménage)[modifier | modifier le code]

Pour éviter les ambigüités, les recommandations des Nations Unies concernant les recensements de la population et de l'habitat qualifient de « modalité de jouissance » le titre auquel un ménage occupe tout ou partie d’une unité d’habitation, que l'Insee, en France, appelle « statut d'occupation ». Les recommandations distinguent les modalités de jouissance suivantes selon qu'un membre du ménage :

  • 1. est propriétaire de l’unité d’habitation
  • 2. loue tout ou partie de l’unité d’habitation
  • 2.1. en tant que locataire en titre
  • 2.2. en tant que sous-locataire.
  • 3. Autre arrangement

Dans le cas d'un « autre arrangement », aucun membre du ménage n'est propriétaire ni ne paie de loyer. Il serait souhaitable, mais pas toujours faisable, de déterminer si cette situation existe avec ou sans l'accord du propriétaire (par exemple, si le logement est occupé par des squatteurs)[101].

Il s'agit là d'une caractéristique de ménage, certaines unités d'habitation pouvant être occupées par plusieurs ménages ayant différentes modalités de jouissance (par exemple, un ménage propriétaire et un ménage locataire).

Il faut distinguer le statut d'occupation (ou « modalité de jouissance ») du régime de propriété des unités d'habitation[102].

En France[modifier | modifier le code]

En France, l'Insee distingue, pour les ménages occupant un logement, quatre statuts d'occupation principaux :

D'autres statuts d'occupation du logement sont possibles :

  • les débirentiers occupants d'un viager libre, qui sont à la fois consommateur et producteur du logement, sans en être détenteur ; dans les comptes du logement ils sont assimilés à des propriétaires occupants ;
  • les usufruitiers et les crédirentiers occupants, qui cumulent les fonctions de détenteurs et consommateur du logement, sans en être producteur de services de logement ; ils sont considérés comme des ménages logés gratuitement dans les comptes du logement et, avant 2004, dans les recensements de la population. Depuis 2004, ils sont considérés comme propriétaires[105].


  • Grésèque, Florence ; Kwok, Patrick ; Lalande, Elodie et Morer, Nathalie (03-2011) « Note méthodologique du compte du logement ». Sous-direction des statistiques du logement et de la construction, Service de l’observation et des statistiques, Commissariat général au développement durable, Ministère de l’Écologie, du Développement durable, des Transports et du Logement, Mars 2011, ii + 96 pp.

Surface habitable[modifier | modifier le code]

L'article existe déjà, mais ne concerne que la France. Voir surface (logement).

Def. NU ?

Surface habitable en France[modifier | modifier le code]

En France, la surface habitable est définie par les 2e et 3e alinéas de l'article R*111-2 du code de la construction et de l'habitation[106] :

« La surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. »

La surface habitable ne tient pas compte de la superficie des éléments suivants :

  • combles non aménagés,
  • caves, sous-sols, remises, garages,
  • terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas,
  • volumes vitrés installés soit pour permettre l'utilisation des apports de chaleur dus au rayonnement solaire, soit pour accroitre l'isolation acoustique des logements par rapport aux bruits de l'extérieur [107],
  • locaux communs et autres dépendances des logements,
  • parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

L'article R*111-2 du code de la construction et de l'habitation définit également le volume habitable : « Le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond. »

La surface et le volume habitables d'un logement doivent être :

  • de 14 mètres carrés et de 33 mètres cubes au moins par habitant prévu lors de l'établissement du programme de construction pour les quatre premiers habitants et
  • de 10 mètres carrés et 23 mètres cubes au moins par habitant supplémentaire au-delà du quatrième[108].

Surpeuplement (logement)[modifier | modifier le code]

Le surpeuplement d'un logement est le fait d'être occupé par un nombre excessif de personnes. Réciproquement, le "souspeuplement" est le fait pour un logement d'être occupé par un nombre trop faible d'occupants. La définition du surpeuplement (et du souspeuplement) dépend donc des normes d'occupation des logements.

Surpeuplement des logements en France[modifier | modifier le code]

En France, le caractère surpeuplé d’un logement est déterminé en fonction de critères dépendant du nombre de pièces et de la surface :

  • Le nombre de pièces nécessaire au ménage est décompté de la manière suivante : une pièce de séjour pour le ménage, une pièce pour chaque couple, une pièce pour les célibataires de 19 ans et plus, et pour les célibataires de moins de 19 ans : une pièce pour deux enfants s'ils sont de même sexe ou s'ils ont moins de sept ans ; sinon, une pièce par enfant.
  • La superficie nécessaire au ménage est de 25 m2 pour une personne vivant dans un logement d'une pièce et de 18 m2 par personne pour les autres ménages[109].

En France métropolitaine, 10,6% des ménages ordinaires vivaient en 2002 dans un logement surpeuplé ; en 2006, il n'étaient plus que 9,0 %. Ces pourcentages étaient beaucoup plus élevés pour les ménages pauvres (premier décile de la distribution des revenus[110] par unité de consommation : 27,9% en 2002, 22,8% en 2006) que pour les ménages riches (10ème décile : 3,0% en 2002, 1,9% en 2006)[111]. Le surpeuplement affecte plus les jeunes (Ménages dont l'âge de la personne de référence est de 18 à 29 ans : 21,0% en 2006 ; 65 ans ou plus: 2,2%)[112]

Toujours en France métropolitaine, 66,3% des ménages ordinaires vivaient en 2002 dans un logement souspeuplé ; en 2006, il étaient 68,3 %. Les taux étaient relativement élevés même pour les ménages pauvres (1er décile: 40,1% en 2002, 43,7% en 2006), mais moins que pour les ménages riches (1er décile: 82,4% en 2002, 85,7% en 2006)[113].


Notes[modifier | modifier le code]

  1. ↑ Moyenne simple des données au 1er janvier de deux années successives.
  2. ↑ Ce poste inclut également les loyers réels ou fictifs des résidences secondaires.
  3. ↑ Ce poste inclut les loyers imputés aux ménages logés gratuitement.
  4. ↑ Nations Unies (2009) paras. 1.461 à 1.463.
  5. ↑ Nations Unies (2009) para. 1.466.
  6. ↑ Nations Unies (2009) para. 1.467.
  7. ↑ Nations Unies (2009) para. 1.468.
  8. ↑ Voir, par exemple, au Luxembourg, dans l'Arrêté ministériel du 1er février 1947, ayant pour objet de fixer les programmes détaillés des examens d'avant-stage et d'admission définitive des agents de l'Administration des Services agricoles, ou dans Schwellengrebel, N.H. Principes de la lutte antipaludique aux Pays-Bas, Annales de la Société Belge de Médecine Tropicale, Vol. 5, 1962, pp. 615-624.
  9. ↑ Insee « Hébergement touristique »
  10. ↑ Les meublés de tourisme sont des villas, appartements, ou studios meublés, à l'usage exclusif du locataire, offerts en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, et qui n'y élit pas domicile.
  11. ↑ Miquel et al. (02-2010) p.14.
  12. ↑ Insee « Définitions - Immeuble collectif »
  13. ↑ Hoffmann & Lorenz (11-2006), p.8.
  14. ↑ Hoffmann & Lorenz (11-2006), p.9.
  15. ↑ Overton & de Champlain (06-2010) ; Statistique Canada (01-2011).
  16. ↑ Eurostat (03-2013), para. 10.31.
  17. ↑ Eurostat (03-2013), para. 10.33.
  18. ↑ Eurostat (03-2013), para. 10.32-10.33. TERANET (n.d.).
  19. ↑ National Bank of Canda (05-2013).
  20. ↑ Eurostat (03-2013), para. 10.34-10.35 ; IPP MLS
  21. ↑ Banque du Canada « Marché de l’immobilier » ; Eurostat (03-2013), para. 10.36-10.37.
  22. ↑ Eurostat (03-2013), para. 10.38-10.40.
  23. ↑ Sénat (09-2007).
  24. ↑ Pour les studios la surface par pièce moyenne est de 20 à 30 m², pour les deux pièces de 17 à 24 m², pour les 3 pièces de 18 à 22 m² et pour les quatre pièces et plus de 17 à 21 m².
  25. ↑ Insee « Opération statistique : Indice des prix des logements anciens » ; Insee (02-2012) ; Insee (11-2005).
  26. ↑ techniquement, il s'agit non de prix mais de valeurs unitaires.
  27. ↑ Plus précisément, 3,3 mois. Voir Sénat (09-2007) p. +++.
  28. ↑ FNAIM (01-2012).
  29. ↑ Hill (02-2011) p.4.
  30. ↑ Eurostat (11-2011), Ch. 10 "Methods Currently Used", 36 pp.
  31. ↑ Wood (04-2005) ; Sénat (09-2007).
  32. ↑ Wall (12-1998).
  33. ↑ Wood (04-2005) ; Sénat (09-2007).
  34. ↑ Sénat (09-2007).
  35. ↑ Nations Unies (2009) pp. 205-206.
  36. ↑ CENUE (1998).
  37. ↑ UNECE (07-2008) pp. 149 & 151.
  38. ↑ CENUE (2006) para. 594.
  39. ↑ Les termes « lieu d'habitation » et « unité d'habitation » sont utilisés de façon interchangeable. Le terme « local à usage d'habitation » est plus restrictif : il exclut les logements de fait des sans abri.
  40. ↑ CGDD (12-2012), p.159
  41. ↑ Nations Unies (2009) pp. 205-206.
  42. ↑ Nations Unies (2009), pp. 206-208.
  43. ↑ Un local d'habitation collective non occupé n'est en général pas considéré comme un logement vacant.
  44. ↑ Le définition de « logement vacant » peut être telle qu'un logement peut être à la fois vacant et occupé (par exemple, un squat).
  45. ↑ Nations Unies (2009), pp. 209-210.
  46. ↑ Grésèque et al. (03-2011) p. 89, p. 88.
  47. ↑ « Par immeuble permanent, on entend une construction qui n'est pas conçue pour être mobile et qui doit normalement rester en place pendant 15 ans ou plus, en fonction de la définition de ce que chaque pays entend par « durabilité » ». Ce critère de durée peut être remplacé par des critères de matériaux et de méthodes de construction. Nations Unies (2009) para 2.424.
  48. ↑ Nations Unies (2009) para 2.422.
  49. ↑ Nations Unies (2009) para 2.428-454.
  50. ↑ Insee « Définitions - Logement collectif »
  51. ↑ Insee « Parc de résidences principales, secondaires ou logements vacants en habitat collectif ou individuel en 2011», août 2012 (données).
  52. ↑ Insee « Commercialisation des logements neufs selon le type de construction et le nombre de pièces ».
  53. ↑ Insee (11-2011).
  54. ↑ Insee (08-2012).
  55. ↑ Friggit (03-20121, pp.7.
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  57. ↑ Insee « Définitions - Logement occasionnel »
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  59. ↑ Blum & Soulard (09-2011) p.1.
  60. ↑ Blum & Soulard (09-2011) p.2.
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  67. ↑ Decondé (01-2012), p.2.
  68. ↑ Grésèque et al. (03-2011), p.7.
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  71. ↑ Bessière (01-2003).
  72. ↑ Insee « Parc de résidences principales, secondaires ou logements vacants en habitat collectif ou individuel en 2012 » (données), août 2012.
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  76. ↑ « Qui sont les ménages logés gratuitement ? » P.4 in +++ « Dossier 3 Dispersion des loyers. Le rôle croissant de la localisation. », +++
  77. ↑ Heinz, Peltier & Thill (02a-2013).
  78. ↑ Bureau of the Census (12-2001) “Differences between the Homeownership Rate Estimates from the American Community Survey, the Current Population Survey/Housing Vacancy Survey, and the American Housing Survey. Homeownership Rate Fact Sheet, December 9, 2011.
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  80. ↑ Eurostat (+++). "Distribution of Population by Tenure Status, Type of Household and Income Group (Source: SILC) [ilc_lvho02]". +++
  81. ↑ Nations Unies (2009) paras. 2.467 & 2.468.
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  87. ↑ Décret n° 2003-485 du 5 juin 2003 relatif au recensement de la population.
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  89. ↑ Insee « Résidence principale ».
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  93. ↑ Insee [http://www.insee.fr/fr/methodes/default.asp?page=definitions/logement-occasionnel.htm « Définitions et méthodes. Logement occasionnel »]
  94. ↑ Au premier janvier.
  95. ↑ Insee (08-2011) et Insee (08-2012). Les données ne sont pas disponibles pour la France entière.
  96. ↑ Grésèque et al. (03-2011) pp.48, 53 & 54.
  97. ↑ Les autres logements étaient devenus des résidences principales occupées par le propriétaire (57% dans l'ancien, 65% dans le neuf), des résidences principales locatives (20% et 21%), des résidences principales d’autres statuts (1%) ou des logements vacants (8% et 4%). Voir Friggit (06-2007).
  98. ↑ Insee « Définitions - Sit@del2 ».
  99. ↑ « Sit@del2 : Méthodologie », 4 août 2011.
  100. ↑ Nations Unies (2009) para.2.463-466, pp.215-216.
  101. ↑ Nations Unies (2009) para.2.536-539 p.232.
  102. ↑ Nations Unies (2009) para.2.467-471, pp.216-217.
  103. ↑ Insee « Définitions - Statut d’occupation du logement »
  104. ↑ Grésèque et al. (03-2011).
  105. ↑ Insee Auvergne Recensement 2006 : le parc des logements s'agrandit. La lettre n° 29E, juillet 2009.
  106. ↑ Code de la construction et de l'habitation – Article R. 111-2.
  107. ↑ Ces volumes vitrés doivent remplir les conditions prévues à l'[article R*111-10] du Code de la construction et du logement.
  108. ↑ Premier alinéa de l'article R*111-2 du code de la construction et de l'habitation.
  109. ↑ Insee (11-2011).
  110. ↑ Le revenu inclut ceux d'activité professionnelle salariée ou non salariée, les revenus de remplacements (indemnités maladie et chômage), les retraites et pré-retraites, les prestations sociales et familiales, et les revenus du patrimoine financier.
  111. ↑ Insee (11-2011).
  112. ↑ Insee (02-2010).
  113. ↑ Insee (11-2011).
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